AIA-Kurs: 4 Schritte zu einer besseren Gebäudehülle

Dieser AIA-Kurs behandelt die vier wesentlichen Schritte zur Aufrechterhaltung einer gesunden Gebäudehülle: Bewertung des Reparaturbedarfs, Festlegung von Sanierungsprioritäten, Budgetierung und Planung für zukünftige Bedürfnisse.

Die Gebäudehülle trennt die Außenumgebung vom Innenraum und ist einer der wichtigsten Teile der Struktur. Die Einhausung prägt nicht nur die Ästhetik des Gebäudes, sondern schützt die Bewohner auch vor Witterungseinflüssen und sorgt für ein angenehmes, kontrolliertes Klima. Bei Dutzenden von Komponenten, aus denen die Außenbaugruppen bestehen, vom Fundament über die Verkleidung bis zum Dach, kann es entmutigend sein, herauszufinden, welche Probleme zuerst angegangen werden müssen.

Als miteinander verbundene Systeme arbeiten Gebäudehüllenelemente synergetisch, was bedeutet, dass die überlegene Leistung in einer Baugruppe anderen dabei hilft, optimal zu funktionieren. Umgekehrt wirkt sich eine unterdurchschnittliche Funktionalität einer Komponente nachteilig auf voneinander abhängige Systeme aus. So wie ein Dachleck wandern und Schimmel und Fäulnis in Wandkonstruktionen verursachen kann, belasten rissige und gebogene Fassaden Anschlüsse und Dächer. Sobald die Gebäudehülle beschädigt ist, leiden Innenräume unter Feuchtigkeit, Wärmegewinn, Zugluft, Lärm und Blendung, die dazu führen, dass die Unterscheidung zwischen Innen und Außen durchlässiger wird, als es sich die Bewohner wünschen.

Da Daten über die Gebäudebedingungen vorliegen, stehen Projektteams vor der Herausforderung, ein Budget und einen Zeitrahmen für Modernisierungen und Reparaturen festzulegen. Wie erkennt man, welche Anliegen sofortige Aufmerksamkeit erfordern und welche aufgeschoben werden können? Es ist wichtig, Faktoren zu berücksichtigen, z. B. wie lange der Eigentümer die Immobilie behalten möchte und welche Modernisierungen für die Gebäudenutzer am wünschenswertesten sind. Mit der Anleitung eines Architekten oder Ingenieurs mit Fachkenntnissen in Gebäudehüllensystemen können Hausverwalter und Eigentümer besser bestimmen, welche Reparaturen für die Aufrechterhaltung der öffentlichen Sicherheit von entscheidender Bedeutung sind, welche zur Einhaltung gesetzlicher Anforderungen erforderlich sind und welche, wenn sie aufgeschoben werden, zu größeren Reparaturen führen werden , kostspieligere Reparaturen in Kürze.

Während die routinemäßige Wartung durch Anlagenfachleute für die ordnungsgemäße Funktion der Gebäudehülle unerlässlich ist, ist auch die regelmäßige Bewertung durch einen qualifizierten Planungsfachmann ein Muss. Die Fähigkeit, Reparaturbedarf zu priorisieren, hängt von der genauen Katalogisierung von Mängeln ab, deren volles Ausmaß für das ungeübte Auge möglicherweise nicht erkennbar ist. Manche Probleme sind auch an der Oberfläche einfach nicht sichtbar und erfordern Sondierungen, Laboranalysen und/oder Strukturberechnungen, um das Ausmaß des Problems genau einzuschätzen.

Das Fundament besteht normalerweise aus Gussbeton und Bewehrungsstäben, CMU-Blöcken (Concrete Masonry Unit) oder Schutt. Undurchlässige Membranen sorgen für die Wasserdichtigkeit von Untergründen und werden auf der positiven Seite (Außenseite) oder der negativen Seite (Innenseite) angebracht. Entwässerungsverbundstoffe und Gefälle leiten das Wasser vom Gebäude weg.

Wenn Fundamentabdichtungssysteme versagen, deuten Anzeichen von Feuchtigkeit, wie z. B. Undichtigkeiten, feuchte Oberflächen, Verfärbungen und Korrosion eingebetteter Bewehrungsstäbe, darauf hin, dass Reparaturen erforderlich sind. Eine längere Einwirkung von Feuchtigkeit kann zu Ausblühungen und Rissen führen und schließlich die strukturelle Integrität beeinträchtigen. Da durch die Kapillarwirkung Feuchtigkeit in die Außenwandkonstruktion gelangt, kann dies zu systemischen Wasserschäden führen.

Die Gebäudehülle kann aus vielen verschiedenen Materialien bestehen, von denen jedes seine eigenen gemeinsamen Probleme mit sich bringt. Mängel im Mauerwerk können als Risse im Mörtel und in Mauerwerkseinheiten, als Abplatzungen (wo Teile der Materialoberfläche abbrechen), als Durchbiegungen, Verschiebungen, Ausblühungen, vegetatives Wachstum und andere unansehnliche Schäden auftreten. Bei verglasten Vorhangfassaden, gebogenen Pfosten, losen Dichtungen und Dichtungen können Kondensation und Korrosion auf Alterung und Abnutzung hinweisen. Andere Wandsysteme weisen materialtypische Probleme auf, von Hysterese (Biegung) bei dünnem Marmor bis hin zu Ölrissen (Beulen und Ausbuchtungen) bei Metallplatten.

Bei Hohlwandsystemen, bei denen ein Furnier an einer tragenden Strukturwand befestigt ist, erfordert die Kombination mehrerer Materialien in einer einzigen Baugruppe die Berücksichtigung unterschiedlicher Bewegungen. Ein Ziegelfurnier dehnt sich mit der Zeit aus, wenn der gebrannte Ton Feuchtigkeit aus der Atmosphäre aufnimmt, während die CMU-Stützwand, an der es verankert ist, beim Trocknen des Betons schrumpft. Um diese natürliche Materialbewegung zu berücksichtigen, sollten entlang jeder Außenwand in regelmäßigen Abständen Dehnungsfugen und Entlastungswinkel angebracht werden. Andernfalls entsteht ein unsicheres Wandsystem, das eine Gefahr für die Öffentlichkeit darstellt.

In Fassadenbaugruppen eingeschlossene Feuchtigkeit ist eine weitere berüchtigte Ursache für vorzeitigen Verfall und Ausfall. Ohne es zu wissen, haben viele wohlmeinende Wartungsmitarbeiter absichtlich in Hohlwandfurnieren belassene Sickerlöcher versiegelt, damit eingeschlossene Feuchtigkeit aus dem Inneren der Baugruppe abfließen kann. Ohne diese Öffnungen sammelt sich Wasser in der Wand und führt zu einer Beschädigung. Durchgängige Luft- und Dampfsperren auf der tragenden Hinterwand verhindern, dass sich ansammelnde Feuchtigkeit in das Gebäudeinnere eindringen kann. Zu den Anzeichen dafür, dass solche Barrieren beschädigt sind, fehlen oder nicht durchgehend sind, zählen Undichtigkeiten, Feuchtigkeit an Fenster- und Türöffnungen, Kondensation und Schimmelbildung.

Die frühzeitige Erkennung von Fehlern an Türen und Fenstern ist von entscheidender Bedeutung. Feuchtigkeit, die nach schweren Stürmen auftritt, sollte sofort behoben werden, um weitere Schäden zu verhindern. Fensterausfälle lassen nicht nur Feuchtigkeit in die Wandkonstruktion und das Gebäudeinnere eindringen, sondern verringern auch die Energieeffizienz, da klimatisierte Luft entweichen kann. Eine häufige Fehlerursache ist eine beschädigte Dichtungsmasse rund um die Öffnungen. Ein weiteres häufig auftretendes Problem ist die Kondensation, die ein Zeichen dafür sein kann, dass die thermische Leistung der Verglasung für den klimatisierten Raum nicht ausreicht oder dass die Verglasungsdichtungen versagt haben.

Dachausfälle können im Laufe der Zeit allmählich auftreten oder bei einem großen Wetterereignis fast augenblicklich auftreten. Wenn Störungen nicht sofort behoben werden, können sich diese Lecks weiter ausbreiten und noch mehr Schäden am Dach und am Gebäude verursachen. Ein Leck in einem kleinen Bereich kann bei Nichtbeachtung zu erheblichen Schäden im gesamten Dachsystem führen. Je länger das Wasser unter der Membran zirkulieren kann, desto größer ist der Schaden. Brüche in der Membran, offene Nähte, lose und fehlende Schindeln sowie Fehler an Durchdringungen sind manchmal unkomplizierte Probleme, die repariert oder ausgebessert werden können. Andere Probleme können schwerwiegender sein, beispielsweise ein Leck, das die Isolierung durchnässt oder die Dachterrasse beschädigt, sodass ein vollständiger Austausch erforderlich ist.

Um eine dauerhafte Reparatur von Gebäudehüllenkomponenten zu erreichen, müssen die Grundursachen angegangen werden, die oft nur durch eine professionelle Bewertung ermittelt werden können. Eine solche Zustandsuntersuchung ist daher die Voraussetzung für jedes Sanierungs- oder Reparaturprogramm, und wenn seit der Durchführung der Bewertung durch einen Planungsexperten eine längere Zeit vergangen ist, täten Gebäudeeigentümer und -verwalter gut daran, eine erneute Bewertung in Betracht zu ziehen, bevor sie in ein Bauwerk investieren Projekt zur Lösung hartnäckiger Probleme.

Die Planung von Reparaturen kann überwältigend sein, wenn es eine scheinbar endlose To-Do-Liste gibt. Durch die Festlegung von Kriterien zur Priorisierung notwendiger Reparaturen können Projektteams im Voraus budgetieren und verhindern, dass unerwartete Notfälle die verfügbaren Ressourcen schnell erschöpfen. Bei der Planung von Bauarbeiten verlassen sich Architekten und Ingenieure sowohl auf die professionelle Meinung zu kritischen Bedürfnissen als auch auf die lang- und kurzfristigen Ziele des Bauherrn.

Bei der Priorisierung von Reparaturen steht die Sicherheit immer an erster Stelle. Lose Steine, abgeplatzter Beton, rissige Terrakotta, unsichere Vorhangfassadensysteme, defekte Verglasungsdichtungen und Bereiche mit verschobenen Ziegelsteinen sind Beispiele für Umstände, die sofort von einem Designprofi behoben werden sollten. Um die Öffentlichkeit zu schützen, müssen vorläufige Sicherungen wie Sicherheitsnetze und Überkopfschutz gefährliche Bedingungen sofort stabilisieren, bis langfristige Lösungen umgesetzt werden können. Sobald der vorübergehende Schutz sicher angebracht ist, können weitere Untersuchungen darauf abzielen, die Ursache der Probleme zu ermitteln.

Sicherheitsverordnungen wie das Façade Inspection Safety Program (FISP) der Stadt New York verlangen möglicherweise von Planungsexperten, beobachtete gefährliche Bedingungen zu melden und innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens die erforderlichen Korrekturmaßnahmen zu ergreifen. Beispielsweise ist bei Terrakotta, die Anzeichen von strukturellen Rissen aufweist, oder bei instabilen Balkongeländern eine sofortige Meldung an die New Yorker Baubehörde erforderlich, wenn es zu tödlichen Zwischenfällen mit katastrophalen Ausfällen dieser Bauelemente kommt.

Ein weiteres Sicherheitsrisiko sind Schimmel und organisches Wachstum. In einem Wandhohlraum eingeschlossenes Wasser schafft eine ideale Umgebung für das Gedeihen von Schimmel und Mehltau. Auch wenn Schimmel von Gebäudenutzern oft nicht bemerkt wird, kann er ernsthafte Gesundheitsprobleme verursachen, wenn er nicht sicher bekämpft wird.

Sobald die Bedenken hinsichtlich der Lebenssicherheit geklärt sind, sind die Bereiche, in denen sich wertvolle oder sensible Gegenstände befinden, oder Räume, die selbst von besonderer künstlerischer oder kultureller Bedeutung sind, der nächste vorrangige Bereich. Beispielsweise haben Lecks, die ein Rechenzentrum oder eine Bibliothek für seltene Bücher gefährden könnten, Vorrang vor Lecks in einer Personallounge oder einem Mitarbeiterschrank. Ebenso hätten Bereiche mit wertvollen Oberflächen oder Kunstwerken, wie die Rotunde im US-Kapitol oder die historische Art-Déco-Lobby der One Wall Street in Manhattan, Vorrang vor weniger bedeutenden Räumen, und unbewegliche Kunstwerke wie Fresken und eingelegte Steine ​​wären betroffen Bauabfolge, da diese während des gesamten Projekts geschützt bleiben muss.

Einige Eigentümer entscheiden sich dafür, den Verfall in Bereichen, die der Öffentlichkeit zugänglich sind, zunächst anzugehen und private Räume für spätere Phasen zu belassen. Beispielsweise hat ein Leck in einer Arena, in der Sportveranstaltungen stattfinden, Vorrang vor einem Leck in den Sportbüros, nicht nur wegen der Gefahr einer Beschädigung eines teuren Turnhallenbodens, sondern auch, weil die Spiele ein hohes Ansehen haben – und Einnahmen generieren - Veranstaltungen.

Mit Emissionsminderungsgesetzen wie BERDO 2.0 in Boston oder dem Climate Mobilization Act in New York ist die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden nicht mehr nur ein moralisches Gebot, sondern möglicherweise ein rechtliches Gebot. Einige Städte benötigen beispielsweise neue oder Ersatzdachkonstruktionen, um „kühle“ Membranen, Vegetation, Sonnenkollektoren oder eine Kombination davon zu integrieren. Ein reflektierendes Dach mit zusätzlicher Isolierung verbessert die Gesamteffizienz des Gebäudes, stabilisiert die Temperatur in den oberen Stockwerken und reduziert den städtischen Wärmeinseleffekt. Durch die Berücksichtigung von Energieverbrauch und Emissionen im Rahmen der Gebäudesanierungsplanung können Heiz- und Kühlkosten eingespart werden, und es werden Mindestleistungsstandards erwartet, die in den Bundesstaaten und Städten Amerikas immer häufiger vorkommen.

Energie ist jedoch nicht die einzige Kennzahl, die Projektteams bei der Priorisierung von Reparaturen und Modernisierungen berücksichtigen sollten. Da der Klimawandel zu einer Zunahme von Naturkatastrophen, Überschwemmungen, extremer Hitze und Kälte sowie ungewöhnlichen Wetterbedingungen führt, tut der umsichtige Gebäudeverwalter gut daran, die Widerstandsfähigkeit als Schlüsselfaktor bei der Sanierungsplanung zu berücksichtigen. Die Abdichtung des Fundaments, der Widerstand gegen Dachauftrieb, die Widerstandsfähigkeit gegen Fensteraufprall, die Verankerung der Verkleidung und andere Maßnahmen zur Witterungsbeständigkeit eines Gebäudes können sich als entscheidend für seine Fähigkeit erweisen, sich von extremen Wetterereignissen zu erholen. Darüber hinaus kann es von entscheidender Bedeutung sein, das Gebäude proaktiv vor Witterungseinflüssen zu schützen – und diese Bemühungen zu dokumentieren –, falls ein Sturmschaden einen Versicherungsanspruch erforderlich macht.

Über die Grundlagen der Energieeffizienz und Belastbarkeit hinaus ist der Komfort der Nutzer für die alltägliche Funktionalität des Gebäudes von größter Bedeutung. Innenräume, die Zugluft, Lärm, Blendung und Wärmeentwicklung zulassen, sind ein Warnsignal dafür, dass die Gebäudehülle ihre Aufgabe nicht erfüllt: eine Barriere zwischen innen und außen zu bilden. Um eine Innenumgebung zu schaffen, die produktives Arbeiten und eine gute Gesundheit fördert, müssen Gebäudeeigentümer und -verwalter möglicherweise Modernisierungen wie dem Austausch der Verglasung, zusätzlicher Isolierung, der Sanierung beschädigter Verbindungen und Dichtungen sowie wirksamen Wärme- und Luft-/Dampfbarrieren Priorität einräumen.

Ein Bürogebäude aus den 1970er-Jahren, das von einer Autobahn in einem belebten Großstadtgebiet aus gut sichtbar war, begann in die Jahre gekommen zu sein, und potenzielle Mieter waren darauf aufmerksam geworden. Leere Flächen und entgangene Pachteinnahmen veranlassten den Eigentümer, der Immobilie ein neues Gesicht zu geben. Durch den Austausch der Vorhangfassade durch auffällige Hochleistungsverglasungen und elegante Metallverkleidungen verbesserte der Fassadenaustausch nicht nur die Energieeffizienz und den Windwiderstand, sondern verbesserte auch das Erscheinungsbild des Gebäudes, was zu einem Rückgang der Leerstände und einer Projektauszeichnung führte.

Insbesondere bei Gebäuden in prominenten Gegenden kann das äußere Erscheinungsbild den Unterschied zwischen einer rentablen Immobilie und einer Immobilie, die mehr kostet als sie einbringt, ausmachen. Für Gebäudenutzer kann ein erneuertes Äußeres nicht nur einen Ehrenplatz, sondern auch ein verbessertes Erlebnis bedeuten – mit Verglasung, Verkleidung und anderen Gebäudehüllenkomponenten, die genauso gut funktionieren wie sie aussehen.

Die Festlegung, welche Gebäudeeinfriedungsprojekte höchste Priorität erhalten sollten, kann auch die Berücksichtigung der aktuellen und zukünftigen Instandhaltung erfordern. Wartungspersonal, das ständig wegen Problemen mit der Funktionsfähigkeit von Fenstern und Türen auf Abruf ist, kann seine Zeit sinnvoller nutzen, nachdem neue Beschläge und Rahmenreparaturen die frustfreie Funktionalität wiederhergestellt haben. Designexperten können mit Gebäudeeigentümern und -verwaltern zusammenarbeiten, um Sanierungs- und Ersatzmaßnahmen auf der Grundlage der erwarteten Lebensdauer und des prognostizierten Wartungsbedarfs zu planen. Beispielsweise könnte ein Eigentümer erwägen, in eine geplante Sanierung ein Schneeschmelzsystem für einen Eingangsbereich zu integrieren, ein Vorabaufwand, der durch die Einsparungen bei der Wartung und dem vorzeitigen Austausch ausgeglichen werden kann.

Dennoch müssen Sanierungsstrategien zu den kurz- und langfristigen Zielen des Eigentümers passen. Ist die Immobilie für eine schnelle Abwicklung gedacht oder handelt es sich um eine dauerhafte Investition? Entscheidungen wie die Neuversiegelung einer Vorhangfassade oder die Durchführung eines vollständigen Austauschs werden davon beeinflusst, wie die Langlebigkeit dieser Optionen mit der beabsichtigten Besitzdauer zusammenpasst.

In der heutigen Umgebung stehen Projektteams vor gewaltigen Herausforderungen, wenn sie versuchen, das verfügbare Budget für Reparaturen zu maximieren. Während Ungewissheiten in Bezug auf Ausgaben und Terminplanung Hürden darstellen, trägt die Schaffung eines Gleichgewichts zwischen Bedingungen, die sofortige Aufmerksamkeit erfordern, und Arbeiten, die verschoben oder schrittweise verschoben werden können, dazu bei, eine positive Richtung vorzugeben und gleichzeitig die beste Möglichkeit zur Kontrolle der Gesamtkosten zu bieten.

Die öffentliche Sicherheit und die Notwendigkeit, eine drohende Gefahr, die von den physischen Elementen eines Gebäudes, wie etwa einer strukturell instabilen Brüstung, ausgeht, zu beseitigen, können nicht aufgeschoben werden. Die Kosten für die sofortige Stabilisierung eines gefährlichen Zustands oder die Errichtung des erforderlichen Standortschutzes sind selbstverständlich. Lose Schieferschindeln auf alten Dächern oder rissige und beschädigte Terrakotta auf älteren Gebäuden können sich ohne oder ohne Vorwarnung lösen und abfallen. Auch bei neueren Gebäuden können fehlerhafte Bauteile, wie zum Beispiel ein unsicheres Terrassengeländer, eine Gefahr für einen ahnungslosen Nutzer darstellen.

Abhängig vom Umfang des Projekts und der Art der geplanten Reparaturen oder Renovierungen besteht möglicherweise die Möglichkeit, die Arbeiten in Phasen aufzuteilen. Bei großen Projekten können Projektteams jedoch insgesamt Kosteneinsparungen erzielen, wenn sie alles auf einmal erledigen. Insbesondere bei älteren Gebäuden können Reparaturen aufeinander aufbauen, da verborgenere Sachverhalte freigelegt werden. Durch die gleichzeitige Durchführung des gesamten Reparaturprogramms werden wiederholte Mobilisierungs- und Zugangskosten eingespart, da das Gerüst an jedem Standort nur einmal aufgestellt werden muss.

Während es im Idealfall praktischer und kosteneffizienter sein kann, ein großes Projekt mit einem einzigen Ansatz abzuschließen, kann es schwieriger sein, ein größeres Budget zu genehmigen, wenn die Gesamtkosten im Voraus anfallen. Die Aufteilung der Arbeit in Phasen kann nicht nur die Beschaffung von Finanzmitteln erleichtern, sondern ermöglicht es dem Projektteam auch, sich jeweils auf eine Priorität zu konzentrieren. Allerdings kann die Ausdehnung eines Projekts über einen längeren Zeitraum für die Bewohner störender sein und zu höheren Gesamtkosten führen.

Abgesehen von wichtigen Reparaturen möchten Eigentümer möglicherweise die Ästhetik des Gebäudes ändern oder Codeverbesserungen vornehmen, um den Wert der Immobilie zu steigern. Die Budgetierung von Designänderungen für den Austausch einer vorhandenen Komponente erfolgt oft mit einem besser geplanten Ansatz und einem günstigen Zeitrahmen. Optische Aufwertungen erfordern häufig nicht die Dringlichkeit weniger auffälliger Funktionsreparaturen. Bei großen Kapitalverbesserungsprojekten, wie dem Austausch einer veralteten Vorhangfassadenbaugruppe, dauert es regelmäßig länger, bis sie vollständig finanziert sind und die erforderlichen Genehmigungen erhalten, als bei betrieblichen Verbesserungen bestehender Systeme.

Manchmal stehen Projektteams vor der Notwendigkeit, Code-Compliance-Verbesserungen vorzunehmen, entweder durch örtliche Vorschriften oder auf freiwilligerer Basis. Bei der Erstellung eines Budgets für diese Art von Arbeit müssen Designüberlegungen und geeignete Optionen geprüft werden. Der Ersatz eines bestimmten Bauelements durch Sachleistungen ist möglicherweise nicht möglich. Projektteams, die über die Code-Mindestanforderungen hinausgehen möchten, können ihre gewünschten Ziele möglicherweise aufgrund physischer Einschränkungen durch die bestehende Struktur oder Einschränkungen der verbleibenden Systeme und Materialien nicht erreichen.

Die Änderung einer Komponente eines bestehenden Gebäudes an die aktuellen Vorschriften ist nicht immer möglich, ohne dass zuvor zusätzliche kostspielige Arbeiten durchgeführt werden müssen. Das Hinzufügen von Isolierung bei einem Dachsanierungsprojekt zur Einhaltung der aktuellen Vorschriften erfordert möglicherweise eine Anhebung der Türschwellen oder der umlaufenden Brüstungs-Gegenbleche, um ausreichend Freiraum für die höhere fertige Dachfläche zu schaffen. Ebenso können 60 Jahre alte einfach verglaste Fenster mit nicht thermisch getrennten Aluminiumrahmen in den meisten Fällen nicht einfach durch den Einbau von Sturmfenstern an der Außen- oder Innenseite an die aktuellen Vorschriften angepasst werden.

Designexperten sollten Hinweise zur voraussichtlichen Lebensdauer einer Restaurierung oder einer neuen Baugruppe geben. Die Investition in hochwertige Materialien mit bewährter Haltbarkeit kostet zwar zunächst mehr, wird aber später wahrscheinlich Geld und Kopfschmerzen ersparen. Dennoch hält nichts ewig, daher ist die Dokumentation der voraussichtlichen Langlebigkeit und Garantiezeiten für die Erstellung eines langfristigen Budgetplans von entscheidender Bedeutung. Für einige Materialien und Baugruppen gilt eine Garantie von 20 oder mehr als 30 Jahren. Es ist wichtig, mit Bedacht zu wählen.

Kostspielige unerwartete Reparaturen können eine große finanzielle Belastung darstellen. Daher ist es wichtig, den Überblick über die Wartung zu behalten. Ein Planungsprofi sollte das Gebäude regelmäßig überprüfen, um Probleme frühzeitig zu erkennen, bevor sie sich zu störenden und kostspieligen Reparaturprojekten entwickeln. Bei neu restaurierten oder ausgetauschten Komponenten sollte das Wartungspersonal entsprechend den verwendeten Materialien darin geschult sein, Bereiche entsprechend zu reinigen, zu behandeln und zu reparieren. Bestimmte chemische Reinigungsmittel oder Scheuermittel können Oberflächen angreifen und so die Lebensdauer verkürzen.

Es ist wichtig, mit neuen Technologien Schritt zu halten. Ständig werden Produktinnovationen auf den Markt gebracht und ein Gebäude kann schnell veraltet sein, wenn nicht die neuesten Trends berücksichtigt werden. Ob Farben mit Isolierwirkung oder aus Pilzen gewonnene Betonpflastersteine ​​– Fortschritte in der Materialtechnologie bieten spannende Möglichkeiten für Nachhaltigkeit und Leistung. Um relevant zu bleiben, ohne zu viel auszugeben, sollten Gebäudeeigentümer und -verwalter den Rat von Designprofis einholen, welche Angebote ihr Geld wert sind und welche möglicherweise eine vorübergehende Modeerscheinung sind.

Projekte, die Arbeiten an denkmalgeschützten Bauwerken oder Gebäuden im National Register of Historic Places beinhalten, erfordern besondere Sorgfalt bei der Planung und Budgetierung.

Sachkundige Fachleute, die mit den einschlägigen Anforderungen und dem formellen Überprüfungsprozess für die Behandlung historischer Gebäude vertraut sind, können Eigentümern bei der Suche nach Genehmigungen durch das State Historic Preservation Office (SHPO) und andere zuständige Behörden (AHJ) behilflich sein.

Entwürfe für Änderungen an ausgewiesenen Gebäuden müssen in der Regel in Übereinstimmung mit den Standards des Innenministeriums für die Behandlung historischer Immobilien durchgeführt werden, soweit diese für den Projekttyp und die vorgesehenen Materialien gelten. Mit Kriterien für die Klassifizierung als Renovierung, Sanierung, Restaurierung oder Wiederaufbau stellen die Standards Richtlinien für „Dos“ und „Don’ts“ für jeden Ansatz dar. Praktiken für den respektvollen Umgang mit bestimmten Baumaterialien im Zusammenhang mit jeder Art von Projekt schränken die verfügbaren Reparaturmöglichkeiten zusätzlich ein.

Die Genehmigung für Arbeiten an denkmalgeschützten oder historischen Bauwerken muss zunächst von den örtlichen und/oder bundesstaatlichen Aufsichtsbehörden eingeholt werden, bevor die Baugenehmigung des jeweiligen Gerichtsstands erteilt wird. Zu den erforderlichen Unterlagen für das vorgeschlagene Projekt können Maßzeichnungen, Fotos, Feldaufzeichnungen und schriftliche Daten gehören, die speziell auf die historische Bedeutung zugeschnitten sind.

Obwohl die Behandlung von Gebäuden mit historischem Denkmalschutz strengen Richtlinien folgen kann, die nicht für neuere Bauwerke gelten, sind diese älteren Gebäude in der Regel nicht von den aktuellen Zugänglichkeits- und Lebenssicherheitsvorschriften ausgenommen. Die Herausforderung besteht darin, die geltenden Codeanforderungen zu erfüllen und gleichzeitig definierende Funktionen und Räume so wenig wie möglich zu beeinträchtigen und beizubehalten.

Im Juni 2021 lenkte der teilweise Einsturz der Champlain Towers South in Surfside, Florida, die Aufmerksamkeit der Nation auf die Gefahren verzögerter Wartung und struktureller Verschlechterung von Garagen, insbesondere solchen, die in ein bewohntes Gebäude integriert sind.

Anhaltendes Eindringen von Wasser, Korrosion des Bewehrungsstahls und Mängel in der ursprünglichen Konstruktion führten zusammen zum plötzlichen und tödlichen Versagen der Tiefgaragenebenen, was den fortschreitenden Einsturz der darüber liegenden Mietgeschosse auslöste.

Angesichts solch katastrophaler Ausfälle führen immer mehr Bundesstaaten und Kommunen Inspektions- und Reparaturverordnungen für Parkstrukturen ein. Der Staat New York hat 2019 regelmäßige Parkhausinspektionen erlassen, und die Stadt New York hat im Januar 2022 damit begonnen, Garageninspektionen vorzuschreiben. Nach dem Einsturz von Surfside führten viele Gebäudeeigentümer freiwillig umfassende Bewertungsprogramme für ihre Parkstrukturen ein.

Bei der Priorisierung von Garagenreparaturen sollten Projektteams die Arbeit mit ähnlichen Überlegungen angehen wie bei der Gebäudeumzäunung. Die Gewährleistung der öffentlichen Sicherheit sollte immer im Vordergrund stehen. Für den Rest der Arbeiten wäre ein pragmatischer Ansatz, zunächst weitere Schäden und Verschlechterungen zu verhindern und dann Änderungen an Aussehen und Funktionalität in Betracht zu ziehen.

Bei der Planung von Reparaturarbeiten ist es wichtig, die physischen und funktionalen Unterschiede zwischen Gebäudeeinfriedungen und Parkgaragen zu erkennen. Aufgrund ihrer Konstruktion sind Parkhäuser, sofern sie nicht im Keller eines Gebäudes untergebracht sind, nicht nur von außen der Witterung ausgesetzt, sondern aufgrund ihrer offenen Bauweise auch im Inneren den Elementen ausgesetzt. Der Fahrzeugverkehr durch das Bauwerk führt zu weiteren Belastungen und Verschleiß.

Da die Komponenten in der Regel nützlicher sind als die einer Gebäudeumzäunung, erfordern Werkstätten bei Reparaturen häufig einen weniger invasiven und komplizierten Arbeitsumfang. Parkhäuser bestehen oft hauptsächlich aus Beton und sind bei regelmäßiger Wartung tendenziell langlebiger als Gebäudeumzäunungen. Wie die Tragödie in Surfside jedoch gezeigt hat, ist die Instandhaltung von entscheidender Bedeutung, ebenso wie die Überwachung, dass die Konstruktion den Spezifikationen entspricht.

Über die Autoren Russell M. Sanders, AIA , ist Präsident von Hoffmann Architects + Engineers, einem auf Außengebäude spezialisierten Designbüro mit Büros in New York, New Haven und Alexandria VA. In Zusammenarbeit mit Projektteams und Kunden überwacht er die Gebäudeeinfriedungsprojekte des Unternehmens und liefert Sanierungspläne, die ein Gleichgewicht zwischen Kosteneffizienz und Leistung bieten. Herr Sanders erwarb seinen Architekturabschluss an der Ohio State University und ist Mitglied des American Institute of Architects (AIA), der Association for Preservation Technology (APT) und des National Council of Architectural Registration Boards (NCARB). Er kann unter [email protected] erreicht werden.

Kelsey R. Greenleaf, Assoc. AIA , ist Projektkoordinator bei Hoffmann Architekten + Ingenieure. Sie begleitet Gehäuseprojekte von der Zustandsuntersuchung bis zur Designumsetzung, wobei sie auf die Bedürfnisse des Gebäudes und die Prioritäten des Kunden eingeht. Frau Greenleaf hat einen Bachelor-Abschluss in Architektur vom Keene State College und ist Mitglied der AIA, Architects Declare, des Construction Specifications Institute (CSI), des NCARB und der National Organization for Minority Architects (NOMA). Sie ist erreichbar unter [email protected].

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