NSW-Mietgesetze auf dem Prüfstand

Dies ist eine Geschichte darüber, wie ein Sydneysider zum Gesicht der aktuellen Mietkrise wurde, die NSW lähmt, während Anwälte und Organisationen eine Reform des Sektors fordern. Indem sie ihre Geschichte auf der Social-Media-Plattform TikTok teilte, deckte Chantelle Schmidt die Mängel des Systems auf und machte die breite Öffentlichkeit auf die Ungerechtigkeiten aufmerksam, die normale Menschen empfinden, während die Lebenshaltungskosten beispiellose Höhen erreichen.

An einem Freitagnachmittag erhielt Chantelle Schmidt nach 17 Uhr die Mitteilung, dass ihre Miete um 350 Dollar pro Woche steigen würde.

Dies ist Hunderttausenden Menschen, die derzeit in NSW mieten, nur allzu vertraut, insbesondere in Sydney, wo der mittlere Mietpreis im vergangenen Jahr um über 24 Prozent gestiegen ist, was viele in finanzielle Schwierigkeiten gebracht hat.

Was Schmidts Fall so bemerkenswert macht, ist, dass sie ihre Geschichte ins Internet gebracht hat. Die in Sydney lebende freiberufliche Autorin nutzte die Social-Media-App TikTok als Plattform, um über ihre Geschäfte mit ihrem Hausverwalter und die anschließenden Versuche, ihre Miethöhe neu zu verhandeln, zu berichten.

Es war ein unbewusster Appell, den sozialen Schwarmgeist um Rat zu fragen, aber es wurde zu einer Gelegenheit, ein Schlaglicht auf eines der kritischsten Probleme zu werfen, mit denen der Staat derzeit konfrontiert ist. Mit roher Offenheit enthüllen Schmidts Videos den „oft übersehenen“ Standpunkt des Mieters, einschließlich der Not und Besorgnis der Verhandlungen sowie des Gefühls der Ohnmacht.

Schmidts Videos wurden millionenfach angeklickt. Am 16. Februar beschreibt Schmidt einen gescheiterten Versuch, die Mieterhöhung neu zu verhandeln, und zieht einen Vergleich mit einer anderen Immobilie in der Gegend. Dieser Clip hat über vier Millionen Aufrufe und zwölftausend Kommentare.

Schmidt ist Mitbewohner eines Hauses mit drei Schlafzimmern im innersydneyischen Vorort Redfern. Die Mieter wohnten bereits seit knapp zwei Jahren auf dem Grundstück, als ihnen die Erhöhung mitgeteilt wurde. Während des Mietverhältnisses stellten die Mieter mehrere Probleme mit der Immobilie fest, darunter einen Wasserschaden und einen Riss in der Wand des Wohnzimmers. Es gab Schimmel und Dielen, die mehrmals ausgetauscht werden mussten.

„Die Stimmen im Internet bestätigten, dass [350 US-Dollar] ein überhöhter Betrag seien. Als uns gesagt wurde, dass der Betrag nicht verhandelbar sei, sahen wir nur einen anderen Ausweg darin, ihn vor ein Gericht zu bringen“, sagte Schmidt gegenüber LSJ.

Während die Mieterin einen Antrag beim NSW Civil and Administrative Tribunal (NCAT) stellte, berichtete Schmidt weiterhin über den Prozess auf ihrem TikTok-Konto. Von Ende März bis Ende Mai 2023 postete sie 27 Mal, darunter Einzelheiten zu den Beweisen, die ihren Fall stützten, Korrespondenz mit dem Hausverwalter über die Lösung einiger Probleme mit dem Haus sowie Rückblicke auf Schlichtungs- und Gerichtsverhandlungen .

Eine Woche nach Einreichung des NCAT-Antrags und anschließender Benachrichtigung des Hausverwalters erhielt Schmidt eine Ermäßigung von 50 US-Dollar auf das ursprüngliche Angebot, die die Mieter immer noch als überzogen empfanden.

„Wir befürchteten, dass wir, wenn wir vor Abschluss der Reparaturarbeiten irgendeine Art von Mietverhandlung führten, immer noch alle Probleme [der übrigen Immobilie] lösen müssten. Wir wurden in der Vergangenheit von unserem Hausverwalter und Vermieter angeführt.“ „Und dieses Vertrauen war weg“, sagte Schmidt.

Später im März, Stunden vor der Schlichtung, erhielt Schmidt ein letztes Angebot vom Vermieter. In einem TikTok-Video, das sich inzwischen über eine halbe Million Menschen angesehen hat, verrät Schmidt, dass der Vermieter 100 US-Dollar weniger als den ursprünglichen Preis geboten hat. Die Begründung, die Schmidt im Video zitierte: „Ich möchte wirklich nicht bei schrecklichem Wetter nach Sydney reisen“, gefolgt von einem lächelnden Emoji.

„Es war wirklich verwirrend und aus meiner Sicht auch manipulativ“, gesteht Schmidt. „Ich habe mich gefragt, wie hoch der Marktwert dieses Ortes ist, wenn er sich je nach Wetterlage um 100 US-Dollar ändern kann?“

Nach fast vier Monaten des Hin und Her kommt der Tag der NCAT-Anhörung. In einem inzwischen berühmten Beitrag (der über eine Million Aufrufe erzielte) zeigt Schmidt einen umfangreichen Beweisordner, den sie für das Tribunal vorbereitet hat, und drückt all ihre aufgestauten Ängste und Sorgen aus, einen Moment der Katharsis und des Trotzes.

An einer Stelle im Clip schnappt sie sich ihren Haartrockner und bemerkt vorbeugend die bevorstehenden Kommentare, die sie von Leuten erwartet, die sich ihre Videos über die Qualität und den Preis des Trockners ansehen – Leute, die sagen, dass sie dafür bezahlen sollte, wenn sie sich einen schicken Haartrockner leisten kann die Mieterhöhung.

„Die Tatsache, dass ich alles, was in meinem Leben teuer ist, rechtfertigen muss, ist lächerlich“, sagt sie.

Drei Tage später veröffentlichte Schmidt die Entscheidung des Tribunals. Es hatte sich auf die Seite des Vermieters gestellt.

Wir haben das allgemeine Problem, dass die Art und Weise, wie die Mieten festgelegt werden, nicht die Dynamik des Marktes oder die Bedürfnisse der Gemeinschaft widerspiegelt

Der perfekte Sturm

Leo Patterson Ross, CEO der Tenants Union, sagte gegenüber LSJ, dass es „keine wirkliche Definition“ dafür gebe, was als angemessene Mieterhöhung gelte.

„Eine sehr schnelle Erhöhung ist völlig legal, auch wenn sie in keinem Zusammenhang mit der Kostensteigerung für den Eigentümer oder der Qualität des Gebäudes steht“, sagte Patterson Ross.

Die Ende der 1970er Jahre gegründete Tenants Union bietet Mietern in NSW Unterstützung und setzt sich für Reformen der Gesetze und Richtlinien ein, die Mieter betreffen. Sie sind zu einer wichtigen Hilfsquelle geworden, indem sie Tools wie ein Kit zur Mieterhöhungsverhandlung (um die Verhandlungen mit dem Vermieter zu unterstützen) und ein Rent Tracker Postcode Tool (um die durchschnittliche Miete in jeder Postleitzahl herauszufinden) bereitstellen.

Gemäß Abschnitt 44 des Wohnungsmietgesetzes kann ein Gericht bei der Entscheidung, ob eine Mieterhöhung übermäßig ist oder nicht, acht Punkte berücksichtigen. Dazu gehört das Marktniveau der Miete in vergleichbaren Räumlichkeiten in der gleichen Gegend; alle an der Immobilie vorgenommenen Arbeiten oder Verbesserungen; der Reparaturzustand der Immobilie; und beim letzten Mal gab es einen Anstieg.

Das Schiedsgericht wird jedoch strikt angewiesen, die Fähigkeit des Mieters, sich die Mieterhöhung zu leisten, nicht zu berücksichtigen.

Patterson Ross zieht den Vergleich, dass keine anderen wesentlichen Dienste auf Marktbedingungen basieren. In der Lebensmittelproduktion verfügen wir beispielsweise über Instrumente, um sicherzustellen, dass der Lebensmittelpreis den Bedürfnissen der Gemeinschaft entspricht.

„Aber im Mietverhältnis ist das nicht der Fall. Wir haben das allgemeine Problem, dass die Art und Weise, wie die Mieten festgelegt werden, nicht die Dynamik des Marktes oder die Bedürfnisse der Gemeinschaft widerspiegelt“, schließt er.

Nach Angaben des Mieterbundes hat sich die Zahl der Ratsuchenden wegen Mieterhöhungen fast verdreifacht. Dies ist auf den perfekten Sturm hoher Inflation und Zinssätze sowie auf eine der niedrigsten Auslastungsraten der letzten Zeit zurückzuführen.

Der Markt fordert steigende Mieten und Vermieter nutzen die Chance, Zinssteigerungen durch die Tilgung ihrer Hypotheken auszugleichen. Das Problem besteht darin, dass den Mietern möglicherweise keine andere Wahl bleibt, als die Erhöhungen zu akzeptieren.

Im März überholte Sydney laut CoreLogic Quarterly Rental Review Canberra als die teuerste Hauptstadt für Mieten und verzeichnete einen durchschnittlichen jährlichen Anstieg von über 12 Prozent.

Für Patterson Ross ist die mangelnde Regulierung in NSW ein Teil des Problems. Im Vergleich zu Ländern mit ähnlichem Wohlstand und ähnlicher Bevölkerungsstruktur ist Australien beim Schutz der Mieter nicht so streng.

„Die Frustration, die Menschen mit dem Tribunal haben, besteht oft darin, dass das Tribunal nur das Gesetz anwendet“, erklärt Patterson Ross, „das Gesetz ist unausgewogen und unfair, das Tribunal kann das nicht beheben.“

Er führt ein Beispiel an, in dem das Gericht bei Räumungen ohne Begründung die Räumung nicht verweigern kann, es sei denn, der Mieter legt ausreichende Beweise dafür vor, dass es sich bei der Räumung um eine Vergeltungsmaßnahme handelt, und das Gericht beschließt, nach eigenem Ermessen zu handeln.

„Vergeltungsmaßnahmen sind nicht rechtswidrig, und wenn das Gericht festgestellt hat, dass es sich bei der Maßnahme um eine Vergeltungsmaßnahme handelte, muss es die Räumung nicht ablehnen.“

Obwohl dies frustrierend ist, glaubt Patterson Ross, dass dies zum Teil daran liegt, dass das Tribunal eine schnelle und direkte Möglichkeit ist, an die Justiz zu gelangen, auch wenn dies seiner Meinung nach zu Lasten von Entscheidungen geht, denen es oft an Transparenz mangelt.

„Dies ist eines der Probleme, die wir zuvor beim Gericht angesprochen haben – der Mangel an Zugänglichkeit und damit ein gewisses Maß an Verantwortlichkeit für die Entscheidungsfindung ist nicht immer klar.“ Patterson Ross kommt zu dem Schluss.

„Auf welcher Grundlage wurde diese Entscheidung getroffen? Und sind wir bei Dingen wie Mieterhöhungen zuversichtlich, dass die Entscheidungsfindung den Erwartungen der Gemeinde entspricht?“

Die Kommentare zu Schmidts Videos stützen diese Behauptung. Ein Nutzer schreibt: „Enttäuscht von Ihnen. Das Tribunal soll es für alle fair machen.“

Ein anderer bemerkt: „Warum sollte sich irgendjemand die Mühe machen, vor Gericht zu gehen? Der Zeit- und Energieaufwand, der dafür aufgewendet wird.“ Viele äußern vor allem ihre Frustration darüber, dass das Gericht dazu da ist, Vermieter zu unterstützen.

Irgendwann in Schmidts Videos stellt sie die Frage, ob sich der gesamte Prozess überhaupt lohnt. Stundenlanges Sammeln von Beweisen, die zusammengestellt, in verschiedenen Farben fotokopiert und auf ganz bestimmte Weise präsentiert werden müssen. Es ist harte Arbeit.

Doch dann lässt sich Schmidt von den Kommentaren von Leuten inspirieren, die wollen, dass dieser Fall die Gerechtigkeit erhält, die ihrer Meinung nach verdient ist. Und hoffentlich einen sicheren Präzedenzfall schaffen, wenn es an der Zeit ist, mit einem Vermieter zu streiten.

Es ist etwas, das jeder braucht, nicht nur Schutz, nicht nur vier Wände, sondern ein stabiles und sicheres Zuhause, auf das man sich verlassen kann

Ruft nach Veränderung

Ned Cooke vom Inner Sydney Tenant's Advice and Advocacy Service weist darauf hin, dass es für einen Mieter eine Herausforderung sein kann, die Beweise selbst zu sammeln.

„Vermieter und Immobilienmakler haben Zugriff auf Daten und Informationen, die für einen Mieter schwer zu bestreiten sind.“

Die Beweislast bleibt dem Mieter überlassen, die Werkzeuge werden ihm jedoch nicht ausgehändigt. Mieter schauen sich häufig die beworbenen Daten an, die unzuverlässig sein können, oder fordern einen Bericht von ihrem Immobilienmakler an.

Um Ihnen dabei zu helfen, berechnet das Rent Tracker Postcode Tool der Tenants Union die aktuelle Durchschnittsmiete in NSW anhand einer Berechnung der hinterlegten Kautionen. Das Tool berücksichtigt jedoch nicht den Zustand und den Wert der Immobilie, sondern nur eine Preisspanne.

Cooke sagt, es sei möglich, Berufung einzulegen. In diesem Fall müsse ein Mieter nachweisen, dass in der Argumentation des Gerichts ein Fehler unterlaufen sei. „Es ist ein kleiner Hügel zu erklimmen, um Berufung einzulegen“, sagt er.

Wenn ein Gericht den Stand der Reparatur prüft, muss es feststellen, ob die jeweilige Situation auf die Schuld des Vermieters oder des Mieters zurückzuführen ist. Leckagen, Hebungen, Durchdringungen und allgemeine Mängel am Gebäude fallen in der Regel in die Verantwortung des Vermieters.

Es kann aber beispielsweise davon ausgegangen werden, dass der Schimmel vom Mieter verschuldet war. Es kann argumentiert werden, dass die Belüftung unzureichend ist, es handelt sich also um ein Problem des Vermieters.

Aber Cooke weist darauf hin, dass nach einer extremen Regenzeit, wie sie NSW im Jahr 2022 erlebte, plötzlich viele Immobilien, die zuvor kein Schimmelproblem hatten, davon betroffen waren.

„Für die Leute ist es schwer zu sagen, wo die Verantwortung liegt, sei es ein Reparaturproblem oder mangelnde Sorgfalt des Mieters“, schließt Cooke.

Cooke empfiehlt weiterhin, dass Menschen sich an ein Tribunal wenden, wenn sie glauben, dass die Erhöhung übertrieben ist. Aber er gibt zu, dass er knifflig sein kann.

Wenn es sich um etwas Bestimmtes handelt – zum Beispiel, dass der Mieter nicht mindestens 60 Tage im Voraus Bescheid erhalten hat oder seit der letzten Erhöhung weniger als 12 Monate vergangen sind –, kann man problemlos darüber streiten. Ansonsten obliegt es dem Mieter, die Beweise zu erheben.

Darüber hinaus können strittige Erhöhungen mit Kündigungen verbunden sein. Ein Mieter kann in Betracht ziehen, dass er versuchen kann, eine Erhöhung anzufechten, oder das Risiko einer Räumung eingeht, die er nicht anfechten kann, es sei denn, er weist nach, dass es sich bei der Räumung um eine Vergeltungsmaßnahme handelt.

Und in diesem Szenario gibt es eine andere Herausforderung, bei der der Mieter die Motivation des Vermieters nachweisen muss. Und wenn das Gericht die vorgelegten Beweise für nicht schlüssig hält, kann die Räumung nicht abgelehnt werden.

„Selbst wenn Sie das wohlwollendste Mitglied des Gerichts haben, müssen sie dennoch das Gesetz anwenden“, sagt Cooke, bevor er zu dem Schluss kommt, dass eine Gesetzesreform unerlässlich ist, insbesondere wenn dadurch ein besserer Zugang zur Justiz geschaffen wird.

„Wenn am Schiedsgericht Änderungen vorgenommen werden können, die den Zugang erleichtern und die Bearbeitung von Angelegenheiten technisch weniger schwierig machen, dann wäre das ebenfalls zu begrüßen.“

Die Mietervereinigung bringt eine Reihe von Forderungen vor, die sie bereits vor der aktuellen Wohnungskrise vertreten hat.

Patterson Ross fordert zunächst eine Regulierung zur Begrenzung von Mieterhöhungen, um mit der Inflation Schritt zu halten. Dies ähnelt dem, was in Europa geschieht, wo in Ländern wie Belgien, Frankreich, Deutschland und Norwegen strenge Beschränkungen für die Höhe der Mieterhöhung gelten, die entweder an die Inflation oder an einen Lebenshaltungskostenindex gekoppelt ist.

Patterson Ross bekräftigt die Notwendigkeit, das Mieten als eine wesentliche Dienstleistung zu betrachten.

„Es ist etwas, das jeder braucht, nicht nur eine Unterkunft, nicht nur vier Wände, sondern ein stabiles und sicheres Zuhause, auf das man sich verlassen kann“, sagt er.

„Der Hauptzweck des Immobiliensektors [in Australien] scheint darin zu bestehen, Wohlstand zu schaffen, wobei Wohnraum ein sekundäres Nebenprodukt ist. Wir sind der Meinung, dass dies umgekehrt werden sollte.“

Als Organisation setzt sich die Mietervereinigung für die Abschaffung von „grundlosen“ Räumungen und die Erhöhung des Angebots mit unterschiedlichen Preisklassen ein.

„Letztendlich brauchen wir eine Wohnungsbaustrategie, die wirklich berücksichtigt, dass das Angebot nicht alles allein regeln kann und die Regulierung nicht alles allein regeln kann. Wir brauchen ein Gleichgewicht, das sicherstellt, dass genügend Immobilien verfügbar sind, und anerkennt, dass der Wert von Immobilien reguliert werden muss.“ um sicherzustellen, dass sie den Bedürfnissen und Erwartungen der Gemeinschaft entsprechen.“

Schmidt stimmt der Begrenzung von Erhöhungen zu, fordert jedoch eine Untersuchung, wenn das derzeitige System das Vertrauen der Öffentlichkeit in das Gesetz beeinträchtigt.

„Jede Person, die vor Gericht geht, muss darüber nachdenken, wie sich dies auf ihre Mietreferenzen oder die Zukunft [ihres] Mietverhältnisses auswirken wird“, sagt Schmidt.

„Wird das meine Sicherheit und Stabilität beeinträchtigen, wenn ich weiß, dass ich jeden Tag rausgeschmissen werden könnte, weil ich den Bären gestochen habe? Und die Leute sollten sich nicht so fühlen müssen, man sollte in der Lage sein, da oben zu stehen, ohne Angst haben zu müssen, obdachlos zu sein.“ "

LSJ wandte sich mit der Bitte um einen Kommentar an NCAT. Allerdings äußerten sie sich nicht zu den Angelegenheiten vor dem Schiedsgericht, sondern forderten die Mieter auf, die Seite zu besuchen, um sich über den Prozess zu informieren.

Der Mieterverein steht Mietern weiterhin mit Rat und Tat zur Seite. Das Mieterhöhungs-Verhandlungskit und andere Ressourcen finden Sie auf ihrer Website.